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多地穩樓市新政利好合理需求,政策“紅線”仍在
瀏覽人次:39人  發布時間:2022年4月20日
據不完全統計,2022年已有接近70個城市發布出臺穩樓市新政。僅4月以來,就有近10城推出了不同力度的穩定房地產市場政策。

4月12日,南京市六合區房產交易管理中心確認,從當日起,外地戶籍購房者,可在南京市六合區限制購買一套住房,憑借戶口本、身份證,已婚家庭攜帶結婚證等證明,即可前往當地開具購房證明。也即,六合區正式調整了限購政策。


南京市溧水區也推出了同樣的政策。至此,南京市已有兩個區的購房資格向外地戶籍放開。


4月11日,蘇州也對限購和限售政策同時進行了調整。其中,二手房限售期限由5年改為3年。非戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買首套住房時,社保(個稅)由3年內連續繳滿24個月改為累計24個月。


在一城一策的思路下,近期有多個城市對樓市政策進行調整。其中,以限購、限售為代表的“五限”政策,也出現了一定的調整,體現出政策對需求端的支持。


房地產“五限”指的是限購、限貸、限售、限價以及限商,這是我國目前最嚴格的限制性購房政策,“五限”疊加也被認為是上一輪樓市調控的重要標志。分析人士認為,“五限”政策的調整,體現出調控政策對需求從抑制到支持的微妙轉向。但與此同時,為防止市場過熱,政策“紅線”仍然存在。


強二線城市出手


南京、蘇州兩地對樓市政策的調整,是近期多地優化樓市環境的縮影。據不完全統計,2022年已有接近70個城市發布出臺穩樓市新政。僅4月以來,就有近10城推出了不同力度的穩定房地產市場政策。


從政策內容上,主要表現為降低最低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進力度、發放購房補貼等方面。


其中,對限購、限售政策的調整,也已有先例。3月末,福州就曾出臺政策,針對非五城區戶籍家庭(含港澳臺)在福州五城區購房,無需提供近兩年內滿12個月醫社?;蚣{稅證明或落戶,即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅。


限售政策方面,哈爾濱在3月底取消了執行了近四年的主城區限售政策,從而成為首個取消限售政策的省會城市。


在此之前,山東省濟寧市取消了對二手房“限售”的限制;青島市即墨區也將新房交易限售期限由拿證滿5年改為網簽滿5年,二手房由5年改為2年。4月1日,衢州出臺通知優化限購、限售政策,成為今年全國首個同時取消限購和限售的城市。


“南京、蘇州調整限購、限售政策的意義在于,其意味著對樓市限制性政策的調整,已經延伸到強二線城市?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進向21世紀經濟報道表示,此前進行過類似調整的鄭州、哈爾濱、福州等城市,主要屬于二線或弱二線城市之列。


除對限購、限售政策的調整外,限貸政策也隨著信貸政策的調整而有所寬松。近期,多個城市下調最低首付比例,上調公積金貸款額度,鄭州、蘭州等城市則取消“認房又認貸”,都被認為是對限貸政策的合理化調整。


限價方面,多家房企人士向21世紀經濟報道表示,今年以來,熱點城市普遍放松了對新房預售價格的管控,但由于購買力尚未完全恢復,價格的提升并未體現在交易層面。


至此,“五限”政策中,除“限商”尚未有實質性的調整外,其余四項限制性政策都出現了一定范圍的調整。


嚴躍進表示,始于2017年的這輪樓市調控中,“五限”疊加是最重要的代表性政策,也構成了我國最嚴格的限制性購房政策?!拔逑蕖钡恼{整,也意味著對需求端的限制正在有條件地放松。


政策“紅線”仍在


調控政策轉向對需求的支持,早有端倪。去年12月召開的中央經濟工作會議指出,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。此后,多個監管部門做出類似的表態,地方政府也陸續出臺相關的利好政策。


進入2022年,支持合理需求成為各地樓市政策中的主旋律之一。其中,除剛性需求外,改善性需求也迎來利好。近期備受關注的鼓勵老年人投親養老、取消“認房又認貸”、二孩和三孩家庭放松限購等措施,均是著眼于對改善性需求的支持。


嚴躍進指出,我國仍然處于城市快速發展的階段,住房需求比較旺盛。但從需求分層的角度看,部分大城市已經進入改善性需求為主的階段。這些需求的滿足,對穩定樓市意義重大。


從市場走勢來看,由于各種原因,這些政策的起效尚需時日。


3月1日,鄭州市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》,在支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境等五個方面,推出19條措施穩定樓市。因支持力度較大,鄭州還曾被稱為“第一個降低改善需求貸款門檻的城市”。


中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出,政策出臺后,鄭州新房訪客量增加,特別是核心優質項目去化有所好轉。據初步統計,3月各周度成交規模有所提升,在2月低基數下,3月周均成交面積較2月周均成交面積增長五成左右,但相比于去年年中的水平,成交規模尚有一定距離。


另外,根據中國房地產指數系統百城價格指數,2022年3月,鄭州新建住宅價格環比下跌0.27%,二手住宅價格環比上漲0.06%?!罢呙黠@顯效尚需時間?!标愇撵o表示。


陳文靜指出,調整“五限”政策,并推出優化樓市環境的相關措施,將是未來一段時間里樓市調控的主要方向。但樓市走向受多重因素影響,在當前的形勢下,市場的恢復節奏恐怕不會太快。


盡管如此,面對政策調整有可能帶來的市場過度反彈,已有警惕的聲音出現。4月11日,《經濟日報》刊文指出,教育部日前發布的做好普通中小學招生入學工作的通知明確,教育資源相對均衡的地方,鼓勵逐步實行單校劃片;教育資源不夠均衡的地方,積極穩妥推進多校劃片。一些市場人士據此認為,學區房價格將迎來新一輪上漲。


文章表示,這種看法值得警惕。遏制學區房亂象,并不是權宜之計,需久久為功,防止炒作學區房之風卷土重來。


嚴躍進認為,這也反映出樓市政策仍然有“紅線”存在。來自于學區房、高價地等重點領域的信號,都可能成為觸發“紅線”的警報。在合理需求逐漸釋放、市場回暖的背景下,以鼓勵需求為名,試圖突破“紅線”的行為仍將受到限制。

文章轉自:中國混凝土與水泥制品協會
       本文鏈接:https://www.ccpa.com.cn/site/content/9250.html


 
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